ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК
Возможно ли в настоящее время
предоставление земельного участка
за плату в собственность граждан
путем вынесения постановления мэра
муниципального образования и регистрации
права гражданина без регистрации
права собственности муниципального
образования, т.к. не принято соглашение
о разграничении прав государственной
и муниципальной собственности на
земельные участки?
Гражданские права могут возникать
не только из договоров, но и по
другим основаниям, в частности из
актов государственных органов и
органов местного самоуправления
(ст. 8 ГК РФ). Закон РФ от б июля
1991 г. № 1550-1 "О местном
самоуправлении в Российской Федерации"
(ред. от 8 декабря 2003 г.) относит
к числу полномочий поселковой (сельской)
администрации передачу в собственность
земельных участков в пределах черты
поселка, а также из фонда других
земель (в том числе земель запаса),
переданных в ведение поселкового
(сельского) органа местного самоуправления,
за исключением случаев, предусмотренных
законодательством (ст. 51). Городская
администрация вправе передавать
в собственность земельные участки
в пределах городской черты, а также
из других земель, переданных в ведение
города, за исключением случаев,
предусмотренных законодательством
(ст. 71).
На
верх
В соответствии со ст. 2 Федерального
закона "О разграничении государственной
собственности на землю" право
собственности на земельные участки
у Российской Федерации, субъектов
Федерации и муниципальных образований
возникает с момента государственной
регистрации права собственности
на земельные участки в соответствии
с законодательством РФ/ Основанием
государственной регистрации права
собственности являются акты Правительства
РФ об утверждении перечней земельных
участков, на которые соответственно
у Российской Федерации, субъектов
Федерации и муниципальных образований
возникает право собственности. Каким
образом необходимо осуществлять
государственную регистрацию прав
на основании актов Правительства
РФ о разграничении собственности?
В частности, какой земельный участок
будет являться объектом регистрации?
У Российской Федерации, субъектов
Федерации и муниципальных образований
возникнет право собственности на
те земельные участки, которые войдут
в утвержденные Правительством РФ
перечни (ст. б Федерального закона
"О разграничении государственной
собственности на землю"). После
внесения сведений об этих земельных
участках в государственный земельный
кадастр учреждение юстиции по регистрации
прав произведет внесение записей
в ЕГРП о праве собственности соответственно
Российской Федерации, субъектов
Федерации и муниципальных образований
на эти земельные участки.
На
верх
В соответствии с п. 4 ст. 35
ЗК РФ отчуждение доли в праве собственности
на здание, строение, сооружение,
находящиеся на земельном участке,
принадлежащем на праве собственности
нескольким лицам, влечет за собой
отчуждение доли праве собственности
на земельный участок, размер которой
пропорционален доле в праве собственности
на здание, строение, сооружение.
В учреждение юстиции по государственной
регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним обратился гражданин,
являющийся обладателем 45/100 доли
в праве собственности на здание
и 45/100 доли в праве собственности
на земельный участок, с заявлением
о государственной регистрации договора
купли-продажи 20/100 доли в праве
собственности на здание и 40/100
доли в праве собственности на земельный
участок. Возможна ли государственная
регистрация договора купли-продажи
доли в праве собственности на здание
с отчуждением доли в праве собственности
на земельный участок, размер которой
больше доли в праве собственности
на здание?
В соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК
РФ отчуждаемая доля в праве собственности
на земельный участок должна быть
пропорциональна отчуждаемой доле
в праве собственности на здание,
строение, сооружение, находящиеся
на этом земельном участке. Поэтому
сделка, о которой идет речь в рассматриваемой
ситуации, по содержанию не соответствует
закону.
На
верх
Возможно ли бесплатное предоставление
в собственность граждан земельных
участков, на которых расположены
жилые дома, приобретенные гражданами
до вступления в силу Закона СССР
от 6 марта 1990 г. № 1305-1 "О
собственности в } СССР", не
в результате совершения сделки,
а по иным основаниям (наследование,
решение суда и т.п.)?
Бесплатное однократное приобретение
в собственность земельных участков,
на которых расположены дома, приобретенные
гражданами Российской Федерации
до вступления в силу Закона СССР
"О собственности в СССР",
возможно не только в случаях, когда
дома приобретены по сделкам, но
и в случаях, когда дома приобретены
по иным основаниям в соответствии
с законодательством, действовавшим
на момент приобретения домов в месте
их нахождения. При этом следует
иметь в виду, что сделками признаются
действия граждан и юридических лиц,
направленные на установление, изменение
или прекращение гражданских прав
и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).
Являются сделками, в частности,
действия, направленные на приобретение
недвижимости в порядке наследования.
Не вызывает сомнения, что решение
суда также является законным основанием
приобретения права собственности
на дом.
На
верх
Имеет ли в настоящее время наследник
право на бесплатное получение е
собственность земельного участка,
если наследодатель приобрел жилой
дом, расположенный на земельном
участке, до вступления в силу Закона
СССР "О собственности СССР"
и не оформил при жизни право на
земельный участок ( с учетом положений
ст. 1110 ГК РФ о том, что при наследована
имеет место универсальное правопреемство)
?
Имущество умершего переходит к
другим лицам в порядке универсального
правопреемства (ст. 1110 ГК РФ).
Под имуществом в гражданском праве
понимаются не только собственно
вещи, но и имущественные права (ст.
128 ГК РФ). Поэтому наследник приобретает
все те права, которые имел наследодатель,
включая право на бесплатное однократное
приобретение в собственность земельных
участков, на которых расположены
дома, приобретенные гражданами Российской
Федерации до вступления в силу Закона
СССР "О собственности в СССР".
На
верх
Имеет ли право учреждение юстиции
отказать в государственной регистрации
права собственности на земельный
участок, если акт органа местного
самоуправления или государев венной
власти о предоставлении земельного
участка в собственность гражданину
или юридическому лицу не соответствует
законодательству Российской Федерации,
в частности, если земельный участок
предоставлен бесплатно в собственность
лицу, не имеющему право на бесплатное
получение земельного участка?
Основанием для государственной
регистрации прав являются акты передачи
прав на недвижимое имущество от
прежнего правообладателя в соответствии
с законодательством, действующим
на момент совершения таких актов
(п. 1 ст. 17 Закона о регистрации).
Одним из предусмотренных ст. 20
Закона о регистрации основанием
для отказа в государственной регистрации
прав является несоответствие документов,
представленных на государственную
регистрацию, требованиям действующего
законодательства по форме или содержанию.
Поэтому учреждение юстиции по регистрации
прав вправе отказать в государственной
регистрации права собственности
на земельный участок, если акт органа
местного самоуправления или государственной
власти о предоставлении земельного
участка в собственность гражданина
или юридического лица не соответствует
законодательству РФ.
На
верх
Необходима ли в соответствии
с п. 2 ст. 6 Закона о регистрации
регистрация возникшего до введения
в действие указанного закона права
пожизненного наследуемого владения
земельным участком продавца при
отчуждении жилого дома (гаража),
находящегося на этом участке?
Закон о регистрации исходит из
действительности прав, возникших
до момента вступления его в силу.
Государственная регистрация таких
прав проводится по желанию их обладателей
(п. 1 ст. 6 Закона о регистрации).
Государственная регистрация ранее
возникших прав обязательна в случае
совершения подлежащей государственной
регистрации сделки с объектом недвижимости
или регистрации ограничений (обременении).
Земельный участок, принадлежащий
правообладателю на праве пожизненного
наследуемого владения, не может
быть предметом сделок, направленных
на отчуждение недвижимости (п. 2
ст. 267 ГК РФ). Продажа недвижимости,
находящейся на земельном участке,
не принадлежащем продавцу на праве
собственности, допускается без согласия
собственника этого участка, если
это не противоречит условиям пользования
таким участком, установленным законом
или договором. При продаже такой
недвижимости покупатель приобретает
право пользования соответствующей
частью земельного участка на тех
же условиях, что и продавец недвижимости
(п. 3 ст. 552 ГК РФ).
В рассматриваемом случае обязательной
является регистрация права собственности
на объект недвижимости, являющийся
предметом договора (п. 2 ст. 13
Закона о регистрации).
На
верх
В отдельных субъектах Федерации
сложилась практика предоставления
земельных участков не на праве собственности,
а на праве пожизненного наследуемого
владения. В настоящее время при
оформлении наследства при наличии
нескольких наследников на земельный
участок, который был предоставлен
наследодателю на праве пожизненного
наследуемого владения, нотариус
выдает свидетельство о праве на
наследство, в котором указывает
всех наследников и доли в праве
на земельный участок. Исходя из
этого, может ли выделяться доля
в праве на земельный участок, который
принадлежит правообладателям на
праве пожизненного наследуемого
владения?
Гражданское законодательство не
предусматривает возможность владения
несколькими лицами земельным участком
на праве пожизненного наследуемого
владения. Вместе с тем закон предписывает
в случаях, когда гражданско-правовые
отношения прямо не урегулированы
законодательством, если это не противоречит
существу этих отношений, применять
гражданское законодательство, регулирующее
сходные отношения (п. 1 ст. 6 ГК
РФ). Следуя этому положению гражданского
законодательства, в случае наследования
несколькими лицами земельного участка,
находившегося у наследодателя на
праве пожизненного наследуемого
владения, каждый из этих лиц приобретает
долю в праве пожизненного наследуемого
владения (по аналогии с правом собственности).
Такой подход, по нашему мнению,
отвечает требованиям добросовестности,
разумности и справедливости (п.
2 ст. 6 ГК РФ).
На
верх
30 октября 2001 г. вступил в
силу ЗК РФ. Статья 20 ЗК РФ предусматривает
сохранение права постоянного (бессрочного)
пользования, возникшего до введения
в действие настоящего кодекса.
Статья 21 ЗК РФ предусматривает
сохранение права пожизненного наследуемого
владения, приобретенного гражданами
до введения в действие кодекса.
В то же время Закон о введении в
действие ЗК РФ предусматривает,
что со дня вступления в силу ЗК
РФ земельные участки не могут предоставляться
гражданам и юридическим лицам в
постоянное (бессрочное) пользование
и пожизненное наследуемое владение.
Следует ли производить после вступления
в действие ЗК РФ государственную
регистрацию права постоянного (бессрочного)
пользования и пожизненного наследуемого
владения на земельные участки, предоставленные
в законном порядке, но не зарегистрированные
?
После вступления в силу ЗК РФ земельные
участки гражданам постоянное (бессрочное)
пользование не предоставляются (п.
2 (ЗК РФ). Обратим внимание на то,
что закон запрещает пре доставлять
земельные участки на названном праве
после вступления в силу ЗК РФ, но
не признает недействительными акты
о предоставлении земельных участков,
принятые в установленном порядке
до вступления в силу ЗК РФ. Учитывая,
что учреждение юстиции не предоставляет
земельные участки, а от имени государства
признает возникновение соответствующего
права, на вопрос о возможности регистрации
права постоянного (бессрочного)
пользования на основании актов органов
местного самоуправления, принятых
до вступления ЗК РФ в силу, следует
дать положительный ответ.
На
верх
Возможно ли в настоящее время
зарегистрировать право постоянного
(бессрочного) пользования на земельный
участок за юридическим лицом, к
которому было присоединено другое
юридическое лицо, у которого земельный
участок находился на праве постоянного
(бессрочного) пользования? Если
возможно, то что будет являться
правоустанавливающим документом
для регистрации данного права?
После введения в действие ЗК РФ
право постоянного (бессрочного)
пользования земельным участком не
прекращается, а подлежит переоформлению
в срок до 1 января 2004 г. (п. 2
ст. 20 ЗК РФ, п. 2 ст. 3 Закона
о введении в действие ЗК РФ). При
присоединении юридического лица
к другому юридическому лицу права
присоединенного юридического лица
не прекращаются, а переходят к этому
юридическому лицу. Основанием для
перехода прав присоединенного юридического
лица к другому юридическому лицу
является передаточный акт (ст. 58
ГК РФ). Этот документ является основанием
для регистрации перехода права постоянного
(бессрочного) пользования от присоединенного
юридического лица к другому юридическому
лицу (при условии, что возникшее
право зарегистрировано в ЕГРП) 151.
Абзац 3 п. 3 ст. 36 ЗК РФ гласит:
"Федеральные казенные предприятия
и государственные или муниципальные
учреждения - правообладатели помещений
в этом здании обладают правом ограниченного
пользования земельным участком для
осуществления своих прав на принадлежащие
им помещения". Что такое право
ограниченного пользования земельным
участком и каков порядок его регистрации?
Предусмотренное абз. 3 п. 3 ст.
36 ЗК РФ право ограниченного :пользования
земельным участком является частным
сервитутом, возникающим на основании
закона, регистрация которого производится
по заявлению заинтересованного лица.
Таким ли-I может быть собственник
земельного участка или лицо, в пользу
которого устанавливается сервитут
(ст. 27 Закона о регистрации.)
На
верх
Каковы требования к форме договора
купли-продажи земельного участка?
Обязательно ли его нотариальное
удостоверение?
В соответствии со ст. 550 ГК РФ
договор купли-продажи недвижимости
в виде земельного участка должен
заключаться в письменной форме путем
составления одного документа, подписанного
сторонами. Обязательное нотариальное
удостоверение договора купли-продажи,
как правило, не требуется. Исключением
является случай, когда стороны договорились
заключить договор купли-продажи
земельного участка в письменной
нотариальной форме (п. 1 а. 434
ГК РФ.
На
верх
Пункт 2 ст. 3К РФ устанавливает,
что государственная регистрация
сделок с земельными участками обязательна
в случаях, указанных в федеральных
законах.
В соответствии со ст. 164 ГК РФ
сделки с землей подлежат государственной
регистрации в случаях и в порядке,
предусмотренных ст. 131 ГК РФ и
Законом о регистрации прав на недвижимое
имущество и сделан с ним. Однако
ни ст. 131 ГК РФ, ни Законом о регистрации,
ни другими федеральными законами
случаи обязательной регистрации
сделок с землей не предусмотрены.
ГК РФ независимо от вида объекта
недвижимости предусмотрена обязательная
регистрация договора дарения (ст.
574), ренты (ст. 584) и аренды (ст.
609). Подлежит ли регистрации договор
купли-продажи земельного участка?
ГК РФ устанавливает требования
о государственной регистрации следующих
договоров продажи недвижимости:
1) договора продажи жилых помещений
(п. 2 ст. 558);
2) договора продажи предприятий
(п. 3 ст. 560). Договоры продажи
иных объектов недвижимости, в т.ч.
земельного участка, государственной
регистрации, в соответствии с гл.
30 ГК РФ, не подлежат. Обратим внимание
на то, что бланкетная норма п. 1
ст. 164 ГК РФ отсылает к Закону
о регистрации по поводу порядка
лишь в тех случаях, когда такая
регистрация необходима.
На
верх
Учреждением юстиции зарегистрировано
право постоянного бессрочного пользования
земельным участком за государственным
учреждением. Орган местного самоуправления,
уполномоченный распоряжаться земельными
участками в соответствии с законодательством,
заключает договор купли-продажи
данного земельного участка и расположенного
на нем строения с обществом с ограниченной
ответственностью. При этом право
постоянного бессрочного пользования
не прекращено в установленном порядке.
Есть ли у учреждения юстиции основания
для отказа в регистрации перехода
права собственности на земельный
участок и строение к обществу с
ограниченной ответственностью? Если
есть, то каким статьям закона противоречит
указанная сделка?
В Гражданском кодексе РФ предусмотрена
возможность защиты прав владельца,
не являющегося собственником. ГК
РФ, не включая возможности смены
собственника недвижимого имущества,
закрепленного на ограниченных вещных
правах, содержит правило, в соответствии
с которым переход права собственности
имущество к другому лицу не является
основанием для прекращения иных
вещных прав на это имущество (п.
3 ст. 216 ГК РФ). Передача публичным
собственником земельного участка
юридическому лицу на праве постоянного
(бессрочного) пользования является,
по сути, ограничением права собственности.
Учреждение юстиции по регистрации
прав вправе отказать в государственной
регистрации перехода права собственности
на земельный участок, закрепленный
на праве постоянного (бессрочного)
пользования за юридическим лицом,
по договору купли-продажи. Основание
для отказа в этом случае предусмотрено
п. 1 ст. 20 Закона о регистрации
- лицо, которое имеет права, ограниченные
определенными условиями, составило
документ без указания этих условий.
Следует иметь в виду и положение
ст. 305 ГК РФ о том, что 1аделец,
не являющийся собственником, имеет
право на защиту "го владения
против собственника.
На
верх
Может ли бывший супруг подарить
своей бывшей супруге земельный участок,
который получен им бесплатно по
постановлению главы органа местного
самоуправления в период брака?
Имущество, полученное одним из
супругов во время брака по безвозмездным
сделкам, является его собственностью,
и на него не распространяется режим
совместной собственности (ст. 36
СК РФ). Постановление главы органа
местного самоуправления является
юридическим фактом, на основании
которого возникло право собственности
одного из супругов. В этом случае
также применимо правило, установленное
ст. 36 СК РФ, т.к. имущество приобретено
не за счет общих доходов и не относится
к общей собственности (ст. 34СКРФ).
На основании изложенного следует
вывод о том, что бывший супруг вправе
подарить бывшей супруге земельный
участок, который был получен им
бесплатно по постановлению главы
органа местного самоуправления в
период брака.
На
верх
Подлежат ли регистрации соглашения
о внесении изменений (дополнений)
в договор аренды земельных участков,
заключенный до вступления в силу
Закона о регистрации и зарегистрированный
в установленном на тот период порядке?
Соглашение об изменении договора
является обычной консенсуальной
сделкой. Статья 452 ГК РФ содержит
требование только по форме такой
сделки. Обратим внимание на отсутствие
в законе требования о ее государственной
регистрации. В отличие, например,
от соглашения о перемене лиц в обязательстве,
которое подлежит государственной
регистрации (п. 2 ст. 389 ГК РФ,
п. 2 ст. 391 ГК РФ).
И все же без регистрации, как нам
представляется, обходиться в этом
случае нецелесообразно. Учитывая,
что государственный орган может
руководствоваться целесообразностью
только в рамках законности, возможным
вариантом может быть внесение изменений
в регистрационную запись. Но такая
процедура в данном случае нормативными
актами не регламентирована. В рассматриваемой
ситуации стороны вправе заключить
соглашение об изменении договора,
требовать регистрации которого нет
оснований.
На
верх
Согласно п. 2 ст. 26 ЗК РФ договор
аренды земельного участка подлежит
регистрации только в случае заключения
на срок не менее года. Имеет ли
право учреждение юстиции зарегистрировать
договор аренды земельного участка,
заключенного сроком менее года до
вступления в силу ЗК РФ?
Учреждение юстиции не только имело
право, но и было обязано до вступления
в силу ЗК РФ зарегистрировать договор
аренды земельного участка (независимо
от срока аренды). Дело в том, что
договор аренды недвижимого имущества
подлежит государственной регистрации
независимо от срока, если иное не
установлено законом (п. 2 ст. 609
ГК РФ). До принятия нового Земельного
кодекса существовало только одно
исключение из этого правила - договор
аренды зданий и сооружений подлежит
регистрации в случае, если срок
договора не менее года. В настоящее
время договор аренды земельного
участка не подлежит государственной
регистрации в случае, если срок
аренды менее, чем один год (п. 2
ст. 26 ЗК РФ).
На
верх
Как поступить в случае, когда
земельный участок, на который был
заключен договор аренды, разделен
на несколько самостоятельных участков?
Предметом договора аренды земельного
участка является земельный участок.
Поэтому в случае, когда земельный
участок, являющийся предметом договора
аренды, разделен на несколько земельных
участков, возможно:
1) расторгнуть ранее заключенный
договор аренды земельного участка
и заключить договоры аренды вновь
образованных земельных участков;
2) заключить соглашение об изменении
предмета договора аренды на один
из земельных участков, образованных
в результате деления. Остальные
земельные участки, образованные
в результате деления, будут предметами
других договоров аренды.
На
верх
Подлежит ли государственной
регистрации договор аренды земельного
участка, заключенный сроком менее,
чем на один год?
Стоит отметить, что ни ГК РФ, ни
Закон о регистрации не содержат
специальных требований к государственной
регистрации договоров аренды земельных
участков. Исходя из этого и руководствуясь
ст. 130, 131, 164, 609 ГК РФ и ст.
26 Закона о регистрации, договор
аренды земельного участка подлежит
обязательной государственной регистрации
независимо от сроков, на которые
он заключен.
На
верх
В учреждение юстиции обратились
граждане с регистрацией договора
аренды пруда, расположенного на
территории муниципального образования.
Постановлением главы администрации
сельского совета на основании заявления
граждан предоставлен в пользование
на условиях аренды сроком на 20
лет земельный участок под водой
6100 м2 , пруд - для хозяйской деятельности
(разведение рыбы). По данным Комитета
по природным ресурсам, вышеуказанный
пруд является проточным водоемом.
Подлежит ли регистрации договор
аренды проточного искусственного
водоема?
Обособленный водный объект - пруд
- является объектом недвижимого
имущества (ст. 11 Водного кодекса
РФ, п. 1 ст. 130 ГК РФ). Договор
аренды недвижимого имущества подлежит
государственной регистрации (п.
2 ст. 609 ГК РФ). Предметом договора
аренды обособленного водного объекта,
на наш взгляд, должен быть не только
водный объект, но и соответствующий
земельный участок, поскольку обособленный
водный объект является составной
частью земельного участка (ст. 11
Водного кодекса РФ).
На
верх
Что является предметом договора
субаренды: право аренды земельного
участка или сам земельный участок,
и какими требованиями необходимо
руководствоваться при заключении
подобного договора?
Предметом договора субаренды является
земельный участок, соответствующий
требованиям, предусмотренным в ст.
607, 615 ГК РФ. Таким образом, предметом
договора субаренды может быть только
индивидуально определенное имущество,
принадлежащее арендатору на основании
соответствующего договора аренды.
Если говорить о нормах, регулирующих
порядок заключения договоров аренды,
то в соответствии со ст. 72 Конституции
РФ земельное законодательство относится
к совместной компетенции Российской
Федерации и субъектов Федерации,
поэтому необходимо руководствоваться
требованиями ГК РФ, ЗК РФ и земельным
законодательством субъекта Российской
Федерации. Так, например Москве
действует Распоряжение мэра г. Москвы
от 9 но-1998 г. № 1129-рм, утвердившее
Положение о порядке чачи земельных
участков в субаренду.
На
верх
В соответствии с п. 4 ст. 3
Закона о введении в действие ЗК
РФ граждане РФ, имеющие в фактическом
пользовании земельные участки с
расположенными на них жилыми домами
приобретенными ими в результате
сделок, которые были совершены до
вступления в силу Закона СССР от
6 марта 1990 г. № 1305-1 "О
собственности в СССР", но которые
не были надлежаще оформлены и зарегистрированы,
имеют право зарегистрировать право
собственности на указанные земельные
участки в соответствии с правилами
ст. 20 ЗК РФ. Обязательно ли должно
выноситься решение исполнительного
органа субъекта РФ или органа местного
самоуправления о предоставлении
земельного участка в собственность
или достаточно представления в учреждение
юстиции договора о приобретении
жилого дома, заключенного до вступления
в силу Закона СССР "О собственности
в СССР"?
Что будет являться документом, подтверждающим
фактическую пользование земельным
участком: только договор купли-продажи
(дарения и т.д.) или иной документ,
например, выписка нехозяйственной
книги, содержащей записи о нахождении
земельного участка в пользовании
собственника жилого дома? Должно
ли учреждение юстиции требовать
данные документы? В пункте 4 ст.
3 Закона о введении в действие ЗК
РФ речь идет о сделках, совершенных
до вступления в силу Закона СССР
"О собственности в СССР".
Означает ли это, что на случаи приобретения
жилого дома по наследству (в силу
закона) это правило не распространяется?
Каков порядок приобретения в собственность
земельных участков, на которых расположены
жилые дома, приобретенные по наследству
(за плату или бесплатно)?
Право граждан на приобретение в
собственность земель участков, на
которых расположены жилые дома,
приобретен ими в результате сделок,
совершенных до вступления в силу
закона СССР "О собственности
в СССР", реализуется в порядке,
установленном для приобретения в
собственность земельных участков,
принадлежащих гражданам на праве
постоянного (бессрочного) пользования
(п. 4 ст. 3 Закона о введении в
действие ЗК РФ). Предоставление
гражданам земельных участков из
числа земель, находящихся в государственной
или муниципальной собственности,
осуществляется на основании решения
исполнительных органов государственной
власти или органов местного самоуправления,
обладающих правом предоставления
соответствующих земельных участков
в пределах их компетенции (ст. 29
ЗК РФ). Это значит, что для регистрации
права собственности на земельный
участок недостаточно представления
только договора купли-продажи жилого
дома, необходим также акт исполнительного
органа государственной власти или
местного самоуправления.
В случае приобретения жилого дома
по наследству должны применяться
эти же правила.
На
верх
Согласно абз. 2 п. 1 ст. 12
Федерального закона от 24 июля 2002
г. № 101-ФЗ "Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения"
собственник земельной доли вправе
внести свою долю в уставный капитал
юридического лица с соблюдением
при ее возмездном отчуждении правил,
предусмотренных ст. 250 ГК РФ. Однако
ст. 250 ГК РФ отказ от права преимущественной
покупки предусмотрен только для
купли-продажи и мены долей. Необходимо
ли собственнику при внесении в уставный
капитал земельной доли спрашивать
согласие сособственников?
Понятие "земельная доля"
в настоящее время является устаревшим.
Прежние собственники земельных долей
сейчас являются участниками долевой
собственности. Лицо, имеющее долю
в праве собственности на земельный
участок, вправе совершать с этой
долей предусмотренные законом сделки.
Соответственно сделки с долями в
праве собственности должны совершаться
по правилам установленным для таких
сделок. Пункт 1 ст. 12 Федерального
закона "Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения" предусматривает
необходимость при возмездном отчуждении
доли в праве собственности соблюдать
правила, установленные ст. 250 ГК
РФ, которая, в свою очередь, предусматривает
преимущественное право покупки остальных
участников долевой собственности
при продаже доли в праве собственности.
Вряд ли внесение имущества в уставный
капитал юридического лица можно
отнести к числу безвозмездных сделок,
поскольку лицо, внесшее долю в праве
собственности в уставный капитал,
например акционерное общество, "взамен"
получает акции этого акционерного
общества на определенную сумму.
Если согласиться с этими рассуждениями,
то очевиден вывод о том, что при
внесении в уставный капитал земельной
доли необходимо согласие сособственников.
На
верх
Согласно абз. 3 п. 1 ст. 12
Федерального закона "06 обороте
земель сельскохозяйственного назначения"
в случае, если участников общей
собственности более пяти, правила
ГК РФ применяются с учетом особенностей,
установленных ст. 14 указанного
Закона. .Каким образом должно производиться
внесение земельных болей в уставный
капитал шестью сособственниками?
Участник долевой собственности
вправе:
1. Внести в уставный капитал юридического
лица долю в праве собственности
на земельный участок в установленном
порядке.
2. Требовать выдела земельного участка
в счет доли в праве общей собственности
и после его выдела внести этот участок
в уставный капитал юридического
лица.
Подтверждением того, что участник
долевой собственный доставил право
преимущественной покупки остальным
участникам долевой собственности,
является не только их персональное
извещение, но и публикация в средствах
массовой информации, определенных
субъектом Российской Федерации.
На
верх
Физическое лицо выдало другому
физическому лицу доверенность на
внесение земельного участка в уставный
капитал АО. Доверенность имеет следующую
текстовку: "...доверяю заключить
от моего имени сделку по внесению
земельного участка площадью... кв.
м, расположенного по адресу:..,
в уставный капитал ОАО "XXX",
для чего уполномочиваю подписать
от моего имени соответствующий договор,
доверяю вести от моего имени дела
во всех организациях и предприятиях,
в том числе учреждении юстиции,
получать все необходимые документы,
подавать соответствующие заявления,
расписываться и совершать все необходимые
действия, связанные с выполнением
настоящего поручения".
На основании указанной доверенности
был заключен соответствующий договор.
Учреждением юстиции было зарегистрировано
право собственности за указанным
юридическим лицом на земельный участок.
В настоящее время у сторон возникла
необходимость заключения дополнительного
соглашения к указанному договору.
В связи с тем, что договор до настоящего
времени не исполнен, доверенное
лицо по указанной доверенности заключает
соответствующее дополнительное соглашение.
Может ли доверенное лицо по той
же доверенности заключить дополнительное
соглашение, либо нужна новая доверенность
со специальным полномочием на заключение
дополнительного соглашения?
Представляемый, выдавая доверенность
на совершение сделки по внесению
земельного участка в уставный капитал
акционер общества, уполномочил представителя
совершать все необходимые для этого
действия. Поэтому необходимости
в поиске новой доверенности для
заключения дополнительного соглашения
к ранее заключенному договору нет.
На
верх
Необходимо ли предоставление
документов на земельный участок
при государственной регистрации
права, перехода права, а также при
регистрации ранее возникших прав
на здания, сооружения, их части,
жилые, нежилые помещения, если не
происходит одновременной регистрации
проз на земельный участок, на котором
эти объекты недвижимости расположены?
В соответствии с п. 1 ст. 17 Закона
о регистрации обязательным приложением
к документам, необходимым для государственной
регистрации прав, являются план
земельного участка, участка недр
и (или) план объекта с указанием
его кадастрового номера.
При регистрации прав на здания (сооружения)
предоставление плана земельного
участка необходимо во всех случаях.
Отсутствие документов на земельный
участок может служить основанием
для признания здания (сооружения)
самовольной постройкой, право собственности
на которую не возникает. При регистрации
права на часть здания (сооружения),
в т.ч. нежилое помещение, предоставление
плана земельного участка необходимо,
если земельный участок необходим
для пользования указанными объектами
недвижимости. Если частью здания
(сооружения) можно пользоваться
без того, чтобы использовать земельный
участок, предоставление плана земельного
участка, на наш взгляд, необязательно.
На
верх
ЗК РФ, в отличие от ЗК РСФСР,
предусматривает возможность приобретать
земельные участки в собственность
аренду собственникам помещений в
здании (п. 3 ст. 36)., и учреждение
юстиции требовать кадастровый план
земельного участка при регистрации
прав на помещения (жилые и нежилые)
в здании?
В тех случаях, когда использование
помещения по назначению возможно
без использования соответствующего
земельного участка, нет оснований,
на наш взгляд, для требования кадастрового
плана. Подтверждение такого подхода
мы находим в п. 1 ст. 17 Закона
о регистрации: обязательным приложением
к документам, необходимым для государственной
регистрации прав, являются план
земельного участка и (или) план
объекта недвижимости с указанием
его кадастрового номера.
На
верх
Территориальное управление Министерства
имущественных отношений РФ подало
в учреждение юстиции заявление о
государственной регистрации права
собственности Российской Федерации
на земельные участки. В комплекте
документов, представленных на государственную
регистрацию, отсутствует акт Правительства
РФ об утверждении перечней земельных
участков. В соответствии с п. 2
ст. 2 Федерального закона "О
разграничении государственной собственности
на землю" данный акт является
основанием для государственной регистрации
права собственности Российской Федерации
на земельные участки. Являются ли
представленные документы правоустанавливающими
и достаточными для проведения государственной
регистрации?
Федеральным законом "О разграничении
государственной ответственности
на землю" установлено, что
основанием для государственной регистрации
права собственности на земельные
участки Российской Федерации, субъектов
Федерации и муниципальных образований
являются акты Правительства РФ об
утверждении перечней земельных участков,
на которые соответственно у Российской
Федерации, субъектов Федерации и
муниципальных образований возникает
право собственности при разграничении
государственной собственности на
землю (п. 2 ст. 2). Отсутствие названных
актов является основанием для отказа
в государственной регистрации права
собственности публичных образований,
если право собственности возникает
в порядке, установленном для разграничения
государственной собственности.
На
верх
Каков порядок регистрации прав
на земельные доли? Необходим ли
план земельного участка? Каким образом
указывается доля в ЕГРП: в виде
простой дроби или в единицах измерения
земельного участка (кв. м), как
у казана в свидетельствах, выданных
земельным комитетом?
Объектом недвижимости является
земельный участок, находящийся в
общей долевой собственности. Право
общей долевой собственности регистрируется
в общем порядке (ст. 13, 14, 16-18
Закона о регистрации) с учетом положений
ст. 24 Закона о регистрации. Обязательным
приложением к документам, необходимым
для государственной регистрации,
является план земельного участка,
удостоверенный органом, ответственным
за проведение кадастровых работ
(п. 1 ст. 17, п. 4 ст. 18 Закона
о регистрации). Доля в праве указывается
в виде правильной простой дроби
(п. 39 Правил ведения ЕГРП).
Регистрация права собственности
на земельный участок, деленный участнику
общей долевой собственности, возможно
только в случае раздела имущества
или выдела такого участка общего
имущества в натуре (ст. 252 ГК РФ).
На
верх
Каков порядок регистрации прав
на участки лесного фонда и сделок
с ними?
Законодатель разделяет такие объекты
недвижимости, как земельные участки
и леса (п. 1 ст. 130 ГК РФ). В соответствии
с действующим российским гражданским
законодательством к участкам лесного
фонда должны применяться те же правила,
что и в отношении земельных участков
и зданий (сооружений), расположенных
на этих земельных участках. Несмотря
на то, что в отношении последних
в ЗК РФ закреплен принцип единого
объекта, регистрации подлежат как
права на земельные участки, так
и права на здания (сооружения).
Формально вопрос о государственной
регистрации прав на участки лесного
фонда следует решать с учетом положений
российского гражданского законодательства,
в соответствии с которым земельные
участки и леса, точнее - участки
лесного фонда, являются отдельными
объектами недвижимости. Для государственной
регистрации прав на земельные участки
и участки лесного фонда необходимы
документы, содержащие описание объектов
недвижимости, удостоверенные государственными
органами, осуществляющими государственный
учет соответствующих объектов. То
есть ситуация такая же, как и с
регистрацией прав на земельные участки
и расположенные на них здания (сооружения).
Разница только в том, что собственниками
земельных участков и зданий (сооружений)
могут быть разные лица, а собственником
земельных участков и участков лесного
фонда - одно лицо.
На
верх
